Die Mietpreisbremse läuft Ende des Jahres in mehreren Bundesländern aus.
Die Bundesregierung hat angekündigt, das Instrument bis 2029 zu verlängern.
Damit setzt sie ein Versprechen aus dem Koalitionsvertrag um, doch die Debatte über Sinn und Wirkung beginnt von vorn.
Während der Mieterbund auf strukturell überforderte Wohnungsmärkte verweist, warnen Verbände der Bauwirtschaft vor einem fortgesetzten Investitionsrückstand.
Zwischen beiden Lagern liegen Studien mit unterschiedlichen Befunden.
Politisch ist die Verlängerung weniger umstritten als ihre Reichweite.
Bundesregierung und Union haben sich darauf verständigt, die Anwendung auf besonders angespannte Wohnungsmärkte zu beschränken.
Doch genau dieser Mechanismus, das Ausweisen von Gebieten mit qualifiziertem Mietspiegel, gilt vielen als zu umständlich.
Mieterverbände fordern einen klareren Maßstab, Vermieterverbände dagegen mehr Flexibilität.
Die Frage ist, ob der bestehende Rahmen die Probleme in Ballungsräumen tatsächlich abbildet.
Was die Wirkungsprüfung zeigt
Eine im März veröffentlichte Untersuchung im Auftrag des Bundesbauministeriums kommt zu einem ambivalenten Ergebnis.
In angespannten Lagen habe die Mietpreisbremse den Anstieg von Neuvertragsmieten messbar gedämpft, schreiben die Verfasser.
Zugleich seien Umgehungen über möblierte Vermietung, Indexmietverträge und Modernisierungszuschläge in den vergangenen Jahren deutlich häufiger geworden.
Die Wirkung des Instruments hänge stark davon ab, wie konsequent Mieter ihre Rechte geltend machen.
Branchenbeobachter weisen darauf hin, dass der Wohnungsmarkt sich seit Einführung der Bremse 2015 strukturell verändert hat.
Die Zahl der Neubauten ist gesunken, die Bevölkerung in den Großstädten weiter gewachsen.
Die Mietpreisbremse adressiere lediglich einen Symptombereich, nicht das Angebotsproblem.
Diese Diagnose teilt auch die Bauwirtschaft, allerdings mit umgekehrtem Vorzeichen: Wer Investoren regulatorisch belaste, verlängere die Knappheit.
Bauwirtschaft warnt vor Signalwirkung
Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie hat sich gegen eine pauschale Verlängerung ausgesprochen.
Eine erneute Festschreibung bis 2029 sende das falsche Signal an private Investoren, hieß es in einer Stellungnahme Mitte April.
Verbandsvertreter argumentieren, die Bremse sei ursprünglich als befristete Notmaßnahme konzipiert worden.
Eine wiederholte Verlängerung mache aus einer Ausnahme einen Dauerzustand, ohne dass die strukturellen Ursachen der Wohnungsknappheit angegangen würden.
Auf Landesebene fällt die Bewertung uneinheitlich aus.
Während Bayern und Hamburg die Verlängerung begrüßen, drängen Nordrhein-Westfalen und Hessen auf Lockerungen für Neubauten und sanierte Bestände.
Die Bundesregierung wiederum sieht in einer differenzierten Anwendung den Kompromiss.
Welcher der drei Wege in der Bundesratsabstimmung Mehrheiten findet, ist offen.
Mieterbund pocht auf strengere Regeln
Der Deutsche Mieterbund verweist darauf, dass die durchschnittlichen Angebotsmieten in Berlin, München und Frankfurt im vergangenen Jahr erneut zweistellig gestiegen sind.
Eine Verlängerung allein reiche nicht aus.
Notwendig sei eine Verschärfung der Sanktionen, eine kürzere Mindestmietdauer für Möblierungsaufschläge und eine bessere Datenbasis für Mietspiegel.
Ohne diese Schritte bleibe die Bremse ein zahnloses Instrument.
Das Bundesbauministerium hat angekündigt, einzelne dieser Forderungen in einem zweiten Schritt zu prüfen.
Vor der Sommerpause werde es Gespräche mit Ländern, Verbänden und Forschungsinstituten geben.
Eine endgültige Gesetzesvorlage wird für den Herbst erwartet.
Bis dahin dürfte sich die Debatte vor allem um eine Frage drehen: Wie reguliert man einen Wohnungsmarkt, der dauerhaft mehr Nachfrage als Angebot produziert.
