Der Leerstand bei Büroimmobilien in mehreren deutschen Großstädten ist im ersten Halbjahr 2026 weiter gestiegen, weil hybride Arbeitsmodelle und eine konsequentere Flächenoptimierung die Nachfrage nach klassischen Büroflächen dämpfen.
Betroffen sind nach Einschätzung von Marktteilnehmern vor allem ältere Bestandsgebäude in weniger zentralen Lagen, während moderne, energieeffiziente Objekte in Innenstadtnähe weiterhin gefragt bleiben.
Eigentümer und Finanzierer stellen sich auf eine längere Phase der Anpassung ein.

Warum steigt der Leerstand?

Seit der Pandemie hat sich das Arbeiten in vielen Branchen dauerhaft verändert.
Unternehmen kombinieren Präsenz im Büro mit Arbeit von zu Hause und benötigen dadurch im Schnitt weniger Fläche pro Beschäftigten.
Bei der Verlängerung von Mietverträgen reduzieren viele Firmen ihre Quadratmeterzahl oder verlagern Teams in kleinere, besser ausgestattete Einheiten.
Hinzu kommt eine verhaltene Konjunktur: Steigt die wirtschaftliche Unsicherheit, schieben Unternehmen Anmietungen und Expansionen auf.

Die Folge ist ein wachsendes Angebot an Flächen, das auf eine selektive Nachfrage trifft.
Gefragt sind vor allem Gebäude mit guter Energiebilanz, flexibler Aufteilung und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Ältere Objekte ohne diese Merkmale stehen länger leer und lassen sich nur mit Preisnachlässen oder Investitionen vermarkten.
Branchenbeobachter sprechen von einer zunehmenden Spaltung des Marktes in begehrte und schwer vermietbare Bestände.

Welche Reaktionen zeigen Eigentümer und Finanzierer?

Eigentümer reagieren mit der Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum oder mit gemischten Konzepten, die Arbeiten, Wohnen und Dienstleistungen kombinieren.
Solche Umwandlungen gelten als Möglichkeit, knappen Wohnraum in Ballungsräumen zu schaffen, sind in der Praxis jedoch aufwendig: Baurecht, Brandschutz, Grundrisse und technische Ausstattung müssen angepasst werden, was Zeit und Kapital bindet.
Nicht jede Lage und nicht jedes Gebäude eignet sich dafür.

Gleichzeitig prüfen Finanzierer die Bewertungen von Gewerbeimmobilien kritischer.
Sinkende Mieten und höhere Leerstandsquoten drücken die erzielbaren Erträge und damit den Wert der Objekte.
Banken legen bei der Vergabe und Verlängerung von Krediten strengere Maßstäbe an, etwa beim Beleihungsauslauf und bei den geforderten Eigenkapitalanteilen.
Das gestiegene Zinsniveau der vergangenen Jahre hat die Refinanzierung zusätzlich verteuert.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hatte wiederholt auf Risiken im Markt für Gewerbeimmobilien hingewiesen.

Wie geht es am Gewerbemarkt weiter?

Branchenbeobachter erwarten keine schnelle Erholung, sondern eine längere Phase der Anpassung.
Auslaufende Mietverträge und fällige Anschlussfinanzierungen dürften den Druck auf einzelne Eigentümer in den kommenden Jahren erhöhen.
Erwartet wird, dass minderwertige Objekte an Wert verlieren oder den Eigentümer wechseln, während modernisierte und energieeffiziente Flächen stabiler bleiben.

Für Städte und Kommunen eröffnet die Entwicklung zugleich Spielraum, leerstehende Büroflächen für Wohnen und gemischte Nutzungen zu aktivieren.
Ob dies in größerem Umfang gelingt, hängt von baurechtlichen Rahmenbedingungen, Förderkulissen und der Wirtschaftlichkeit der Umbauten ab.
Marktteilnehmer gehen davon aus, dass sich der Gewerbemarkt mittelfristig auf einem neuen Gleichgewicht mit dauerhaft höheren Leerstandsquoten in bestimmten Segmenten einpendeln wird.